미분양 주택 공급은 어떻게 이루어질까요? 선착순 분양 기준, 임대 후 분양 절차, 가격 변경 규정까지 자세히 정리했습니다. 미분양 아파트 청약을 고려하는 분들을 위한 필독 가이드입니다.
청약 일반공급 - 미분양 주택 공급
미분양 주택이란 청약 신청자가 분양 물량보다 적어 계약되지 않은 주택을 말합니다. 다양한 이유로 미분양이 발생하는데, 이러한 주택은 일정 절차를 거쳐 다시 공급됩니다.
미분양 주택에 대한 청약은 기존 청약과 다르게 선착순 방식으로 진행될 수도 있으며, 일정한 요건을 충족하면 자유로운 분양이 가능합니다. 하지만 이에 대한 명확한 규정을 이해하지 못하면 기회를 놓칠 수도 있습니다.
이번 글에서는 미분양 주택의 공급 기준과 선착순 청약 방식, 그리고 분양가격 변경 여부에 대해 자세히 설명하겠습니다.
미분양 주택 공급 기준과 선착순 청약 방식
미분양 주택은 일반적인 청약 절차를 거친 후 남은 물량을 대상으로 공급됩니다. 즉, 일반 청약 및 특별공급을 진행한 후에도 계약되지 않은 물량이 발생하면 선착순 방식으로 공급할 수 있습니다.
현행 「주택공급에 관한 규칙」 제28조제10항에 따르면 다음과 같은 경우에 선착순 청약이 가능합니다.
일반 공급과 특별공급을 마친 후에도 남은 주택이 있는 경우
- 1순위, 2순위 청약자까지 입주자를 선정한 후에도 분양되지 않은 주택은 선착순 방식으로 공급할 수 있습니다.
- 단, 정당 당첨자의 계약기간이 종료되기 전에는 사전 공급이 불가능합니다.
- 하지만 일반공급 및 특별공급 신청자가 아예 없는 경우에는 절차를 생략하고 곧바로 선착순 공급이 가능합니다.
사용검사를 받은 후 2년 이상 임대한 주택을 분양하는 경우
- 일부 주택은 건설사가 사용검사를 받은 후 2년 이상 임대한 뒤, 다시 분양할 수 있습니다.
- 이때는 선착순 공급이 가능하지만, 임대 종료 후 기존 거주자가 퇴거해야만 분양 공고를 낼 수 있습니다.
- 기존 세입자가 분양을 원할 경우에는 그대로 거주하면서 계약을 진행할 수 있습니다.
위의 기준을 충족하면 선착순 청약이 가능하며, 일반 청약과 달리 신청자가 빠르게 계약을 진행할 수 있습니다.
미분양 주택의 분양가 조정 가능 여부
미분양 주택을 처분할 때 사업주체(건설사)가 분양가를 조정할 수 있을까요?
「주택공급에 관한 규칙」에 따르면, 보존등기 이후에도 최초 승인받은 분양가 또는 그 이하로만 공급해야 합니다. 즉, 승인받은 가격보다 더 비싸게 판매할 수 없습니다.
만약 분양가를 인상하려면 반드시 인허가 관청의 모집공고 변경 승인을 받아야 합니다. 이는 기존 청약자들과의 형평성을 고려한 규정으로, 최초 공개된 분양가격을 임의로 변경하는 것을 방지하기 위한 조치입니다.
따라서, 미분양 주택이 장기간 분양되지 않았다고 하더라도 사업주체가 임의로 가격을 조정하여 판매하는 것은 불가능합니다. 인허가 관청의 승인을 받지 않은 가격 조정은 법적으로 문제가 될 수 있으므로, 청약 신청자는 분양가 조정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
임대 후 분양 시 기존 입주자의 처리 방법
미분양 주택을 분양 전 임대하는 경우, 기존 거주자들은 어떻게 처리될까요?
현재 「주택공급에 관한 규칙」 제28조제10항제2호에 따르면, 건설사가 2년 이상 임대한 주택을 분양할 때는 반드시 입주자 모집 승인 후 선착순 공급할 수 있습니다. 하지만 기존 임차인의 거주 여부에 따라 절차가 달라집니다.
기존 임차인이 분양을 원할 경우
- 기존 입주자가 분양을 원한다면 별도의 입주자 모집 없이 현재 거주 중인 상태에서 계약할 수 있습니다.
- 단, 최초 전월세 공급 시에도 입주자모집승인을 받아야 하며, 투명한 방법으로 임차인을 선정해야 합니다.
기존 임차인이 분양을 원하지 않는 경우
- 분양을 원하지 않는 입주자는 퇴거해야 합니다.
- 입주자 모집 공고를 내기 전, 주택을 비워둔 상태에서 모집해야 하므로, 모든 임차인이 퇴거한 후 분양 절차가 진행됩니다.
이 규정은 임차인의 권리를 보호하는 동시에 분양 절차의 공정성을 유지하기 위한 조치입니다. 기존 임차인이 원하는 경우 거주하면서 계약할 수 있지만, 그렇지 않을 경우에는 일정 기간 내 퇴거가 필요합니다.
미분양 주택은 일반 청약에서 남은 물량이므로, 많은 사람이 관심을 가지는 분야입니다. 기존 청약과 달리 선착순 방식으로 빠르게 계약이 가능하고, 조건에 따라 임대 후 분양도 가능합니다. 하지만 청약자의 권리 보호를 위해 몇 가지 규정이 있으며, 특히 초기 승인받은 분양가를 임의로 조정할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.
또한, 임대 후 분양하는 주택의 경우 기존 임차인이 있는 상태에서 바로 분양이 가능한지, 퇴거 후에만 진행할 수 있는지를 확인하는 것도 중요합니다. 미분양 주택 청약은 절차와 기준을 명확히 이해해야만 유리한 조건에서 청약할 수 있습니다. 따라서, 위에서 설명한 규정을 꼼꼼하게 확인하고 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.
